Iedereen een plekje in de maatschappij

Met vertegenwoordigers van Baanstede, de gemeente Zaanstad en Parteon bekeken we de afgelopen tijd de mogelijkheden om een eerste aanzet te maken voor een intensievere samenwerking. Baanstede houdt zich bezig met cliënten met een afstand tot de arbeidsmarkt en die een indicatie hebben voor de zogenoemde Wet Sociale Werkvoorziening (WSW) in heel Zaanstreek-Waterland.

Zaanse Glorie

Het ontstaan van NV Stadsherstel Zaanstreek heeft zijn beslag gekregen. De monumentale (woon)panden op de Zaanse Schans zijn de eerste die onder deze noemer worden beheerd en onderhouden. Dat gebeurt onder deskundige leiding van de medeoprichter ‘Stadsherstel Amsterdam’, welke samen met Parteon aandeelhouder is. De directeur van het Zaanse onderdeel van Stadsherstel, Jaap Hulscher, gaat de komende weken persoonlijk op pad om bij bewoners en ondernemers op te halen ‘wat er leeft’ op de Schans. Zodat verwachtingen op het gebied van beheer en onderhoud van beide kanten uitgesproken zijn.

Inkomensgroep knel op woningmarkt

Door een afspraak tussen minister Van der Laan en ‘Brussel’ moeten corporaties 90% van alle vrijkomende huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal € 33.000. Dit bedrag wordt ook wel het modale inkomen genoemd. De afspraak vloeit voort vanuit regels van de Europese Commissie, gericht op het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun, zie de Aedes-website.

De ‘staatssteun’ bestaat uit een zogenoemde achtervangregeling van de Rijksoverheid (secondaire garantie) bij de leningen die corporaties veelal aangaan bij de Bank der Nederlandse Gemeenten (BNG). Door deze garantie kunnen woningcorporaties goedkoper geld lenen (weinig risico), wat nodig is om nieuwe sociale woningen en grote renovaties te financieren. Deze nieuwe regel betekent dat voortaan alle vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 648,- naar deze inkomensgroepen gaan. Het afgelopen jaar is het percentage van 90% namelijk niet bereikt.

Corporaties promoten huur én koop!

Hoewel matig ingelichte critici nog wel eens wat anders beweren, houden corporaties zich naast verhuren, ook actief bezig met het verkopen van woningen. Niet alleen nieuwbouwwoningen maar ook bestaande huurwoningen. Het verkopen van huurwoningen past in het overheidsbeleid om een goede mix van koop- en huurwoningen in de wijken te bevorderen en mede op deze wijze bij te dragen aan het 'stappen maken op de woonladder' voor de bewoners. Ook is de opbrengst van verkopen bedoeld om bij te dragen aan het tekort (veelal de onrendabele top genoemd) dat ontstaat bij het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen. De huurprijs van een nieuwbouwwoning is niet voldoende om de kosten voortkomend uit de investering en exploitatie te dekken. De laatste 1,5 jaar besteedt Parteon om bovengenoemde redenen nog extra aandacht aan de verkoop van bestaande huurwoningen via de 'verkoopimpuls'.

Woonautoriteit of betutteling?

Vanuit het verleden is het toezicht op corporaties geregeld via drie kanalen:
- De Raad van Commissarissen, toezichthouder op de algehele bedrijfsvoering en de investeringen;
- Het Ministerie van VROM, regulier extern toezichthouder op de corporatie volgens de voorwaarden van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huisvesting);
- Het CFV (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting), onafhankelijke financieel georiënteerde toezichthouder.

Naar aanleiding van enkele incidenten bij corporaties waarbij de minister onlangs heeft ingegrepen, is de vraag ontstaan om een aanvulling op dit toezicht.

Minister Van der Laan heeft vervolgens de voorkeur uitgesproken voor het uitbouwen van het CFV.

Geen sloop maar klein wonen!

Prof. Ing. André F. Thomsen, verbonden aan de TU Delft, heeft onderzoek gedaan naar sloop en sloopmotieven. Tijdens een interessante lezing gaf hij zijn visie op de economische situatie en de relatie met sloop/ nieuwbouw. Dat de huizenmarkt nog niet aan gaat trekken, geeft partijen de kans naar hun rol te kijken. Zijn verwachting is dat de tijd waarin ontwikkelaars met grote producties snel winst konden maken, niet snel terug zal keren. Voor de lokale overheden ziet hij mede daardoor mogelijkheden om meer regie te voeren. Net als in de jaren ’80. Via wooncontingenten bepaalde de gemeente toen waar wat werd gebouwd op basis van de lokale behoefte. Woningcorporaties doen daarbij de sociale kant van de ontwikkeling en projectontwikkelaars de commerciële kant. Volgens mij is dat een stap te ver terug, want dat was ook een tijd waarin corporaties grote subsidiestromen ontvingen en dat lijkt mij geen reële verwachting.