Inkomensgroep knel op woningmarkt

Door een afspraak tussen minister Van der Laan en ‘Brussel’ moeten corporaties 90% van alle vrijkomende huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal € 33.000. Dit bedrag wordt ook wel het modale inkomen genoemd. De afspraak vloeit voort vanuit regels van de Europese Commissie, gericht op het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun, zie de Aedes-website.

De ‘staatssteun’ bestaat uit een zogenoemde achtervangregeling van de Rijksoverheid (secondaire garantie) bij de leningen die corporaties veelal aangaan bij de Bank der Nederlandse Gemeenten (BNG). Door deze garantie kunnen woningcorporaties goedkoper geld lenen (weinig risico), wat nodig is om nieuwe sociale woningen en grote renovaties te financieren. Deze nieuwe regel betekent dat voortaan alle vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 648,- naar deze inkomensgroepen gaan. Het afgelopen jaar is het percentage van 90% namelijk niet bereikt.

Uiteraard geldt bij vele regelingen dat er een grens moet worden getrokken, maar deze inkomensgrens is erg kritisch. Er is, in vele ogen, een aantal belangrijke knelpunten te voorzien, voor de doelgroep zijn dit de volgende:
• Een potentiële koper krijgt, volgens een simpele berekening, een hypotheek van ongeveer 4 keer zijn jaarinkomen. Dit betekent dat een gezin met een inkomen van € 35.000 een hypotheek van € 140.000 kan krijgen. De koopmarkt voorziet in dit segment slechts minimaal.
• Een potentiële vrije sector huurder (huurprijs boven € 648) moet over het algemeen minimaal drie keer zijn huurprijs als maandinkomen verdienen, om huurachterstanden te voorkomen. Dat betekent dat zijn inkomen per maand minimaal € 1944 moet zijn. Maar iemand met een jaarinkomen net boven de € 33.000 verdient ongeveer € 1.700 per maand. Pas rond de € 38.000 is dit huurbedrag haalbaar.

De knelpunten voor de sector zijn:
• Het bouwen van een woning net boven de huursubsidiegrens door een corporatie wordt per 1 april niet gegarandeerd door het WSW. Dat betekent financiering via de commerciële kapitaalmarkt. Het bouwen van deze woningen is dan niet haalbaar voor corporaties.
• De onduidelijkheid over deze maatregelen zorgt nu bovendien direct voor vertraging in bouw en daarbij ook daling van werkgelegenheid.

Teveel op detailniveau?
Een essentiële vraag op het gebied van Europese regelgeving is bovendien of dit tot op de euro uitgeschreven beleid niet teveel op detailniveau ingaat. Is dat realistisch? Duidelijk is in ieder geval dat hiermee de Nederlandse woningmarkt niet gebaat is. Naar verwachting zou het een en ander op 1 april in moeten gaan, maar gezien bovengenoemde aspecten en het opnemen van deze regeling in alle systemen (bijvoorbeeld WoningNet) lijkt dat niet realistisch. Branchevereniging Aedes is gevraagd om in ieder geval aan te dringen op een latere ingangsdatum. Parteon onderzoekt of alternatieven, zoals Koopgarant, voor deze groep een oplossing kan zijn.

Start verkoop bijzondere nieuwbouw in jaren ‘30 stijl

Wij blijven in ieder geval proberen de Zaanse woningmarkt te voorzien van mooie woningen voor een realistische prijs. Zaterdag 6 februari 2010 vond de start verkoop plaats van 36 eengezinswoningen in het nieuwbouwplan Jedeloo in Zaandam. Veel geïnteresseerden namen een kijkje en lieten zich informeren door de makelaars en hypotheekadviseurs. Deze fase is het vervolg op de verbouwing van het stijlvolle, oude schoolgebouw. We bouwen 36 eengezinswoningen op het terrein achter de voormalige school. De woningen zijn ontworpen in een stijl die aansluit bij de omgeving. Meer informatie is beschikbaar op www.jedeloo.com.