Wat zijn de trends in wonen?

Aangezien we net vijf nieuwbouwprojecten hebben gestart, met in totaal ruim 300 woningen en (volgens prognoses) van plan zijn dit (ver)nieuwbouwvolume vast te houden, is kennis van de markt essentieel. Waar ligt de behoefte op de woningmarkt in de Zaanstreek? Wat zijn de trends?

Hieronder een aantal belangrijke trends uit de Zaanse analyse van ‘Woononderzoek Nederland 2009’ kort op een rij:

• Het aantal senioren dat de eengezinskoopwoning verkiest boven een seniorenhuurappartement is gegroeid.
• Het aantal huishoudens dat scheef woont is 36%, uitgaande van de Europese regels die stellen dat iemand met een inkomen boven de € 33.000 niet mag wonen in een huurwoning tot € 648. (dit zorgt echter wel voor een inkomensmix in wijken).
• Het aantal huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag groeide tot 34%, mogelijk door de toename van het aantal éénpersoonshuishoudens.
• Het aantal huurders dat geïnteresseerd is in het kopen van de eigen huurwoning, is ten opzichte van 2006 licht gedaald.
• Het aantal starters dat interesse heeft in een koopwoning stijgt.

De koopbehoefte is groot voor eengezinswoningen tussen de € 200.000 en € 300.000, blijkt uit het woononderzoek. Ook uit eigen ervaring weten we dat deze woningen relatief gezien het best verkopen. Dit is goed zichtbaar in ons nieuwbouwproject Jedeloo fase II; goede kwaliteit/prijsverhouding en daardoor al snelmeer dan 70% verkocht.

Beperkte in- en uitstroom
Wat bovenal opvalt, is de groei van het aantal geïnteresseerden in huurwoningen. Deze groei in Zaanstad is groter dan in de rest van Nederland. Wat daarnaast wordt bevestigd, is dat de Zaanstreek een redelijk ‘gesloten’ woongebied is. De in- en uitstroom is beperkt in de Zaanstreek. Een voorbeeld: van de kopers van een gemiddeld Zaans nieuwbouwplan komt 70 tot 80% uit de Zaanstreek. De kopers van buiten de streek komen vooral uit Amsterdam en hebben vaak interesse in een betaalbare eengezinswoning.

We maken nu een doorvertaling van deze onderzoeksresultaten naar vervolganalyses om deze te vertalen naar conclusies voor het woningportefeuillebeleid van Parteon. Daarnaast is ook de ontwikkeling rond de Europese regelgeving van belang en worden de uitkomsten van woningmarktkeuzes vanuit de kabinetsformatie meegenomen bij het uitwerken van beleidskeuzes.

Enkele snelle conclusies:
• De woonbehoefte van de huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag blijft groot.
• De behoefte bij de ‘hogere’ middeninkomens (€ 33.000 - € 40.000) moet worden gepeild: wat gaan zij doen als de Europese afspraken (naar verwachting ingaande per 1 januari 2011) in regels vertaald, voorschrijft dat zij niet meer mogen verhuizen naar een huurwoning tot € 648? Kopen, huren, Koopgarant/Koopcomfort? Het mogelijk nieuwe huurbeleid voor deze inkomensgroep zal, afhankelijk van het nieuw te vormen kabinet, ook kunnen leiden tot een flink hogere huurprijs voor de huidige huurder (de extra opbrengst komt dan overigens niet in de corporatiekas). Hoe zorgen we dan voor het behoudt van voldoende wijkdifferentiatie.? Deze groep vormt 11% van de markt in Zaanstad.
• De koopmarkt van Parteon wordt vooral beheerst door starters die een betaalbaar appartement zoeken of gezinnen die een ruime maar betaalbare eengezinswoning zoeken.

Bijdrage Zaanse woonvisie
Parteon wil een bijdrage leveren aan de Zaanse woonvisie en daarmee zorgen voor een goed gedifferentieerd woongebied. We zijn als corporatie vooral gericht op huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag. We willen hen voorzien van goede huisvesting. Deze inkomensgroep groeit nog steeds. Hoe spelen we daar goed op in als de oudere doelgroep niet, zoals eerder werd voorspeld, doorstroomt naar een appartement? Met de wetenschap dat meer dan 50% van onze huurders ouder is dan 55 jaar? Welk effect heeft het nieuwe toewijzings- en huurbeleid? We willen woningen bieden voor een brede doelgroep om zo doorstroming binnen de wijken mogelijk te maken. Blijft dat haalbaar?

Een woning gaat minimaal 50 jaar mee. Het is van groot belang een goede inschatting van de woonwensen en -behoeften te maken en daar onze woningportefeuille op af te stemmen. Een continue investeringsproces waarbij ook maatschappelijk verantwoording